전세반환 보증을 미끼로 한 신종 전세 사기, ‘다운계약’ 주의보!

개요

최근 전세 시장에서 ‘전세반환 보증’을 미끼로 한 불법 다운계약 거래가 성행하고 있다.
특히 빌라와 오피스텔을 중심으로 실제 전세 보증금보다 낮은 금액으로 계약서를 작성한 후, 차액을 현금으로 주고받는 방식의 ‘다운계약’ 거래가 증가하고 있다.

이 같은 신종 전세 사기 수법은 명백한 불법 행위일 뿐만 아니라, 세입자에게 심각한 피해를 초래할 수 있어 각별한 주의가 필요하다.

• 전세반환 보증 가입 가능하다는 ‘미끼’ 광고 후 불법 거래 유도
• 다운계약으로 보증금을 보호받지 못할 위험 증가
• 세입자가 전세 사기에 연루될 가능성도 있음

그렇다면, 이러한 불법 거래가 왜 위험한지, 어떤 피해가 발생할 수 있으며, 어떻게 예방할 수 있는지 자세히 살펴보자.

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신종 전세 사기의 수법과 위험성

1. ‘전세반환 보증’ 미끼로 한 다운계약 거래란?

전세반환 보증은 전세 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 대신 반환해 주는 제도다.
그러나 일부 부동산 중개업자와 집주인들은 보증금 전액을 보호받지 못하는 ‘다운계약’을 유도하는 불법 거래를 시도하고 있다.

• 세입자: 실제 보증금보다 낮은 금액(다운계약 금액)으로 계약서를 작성
• 집주인: 차액을 현금으로 주고받고, 세입자가 전세반환 보증에 가입할 수 있도록 유도
• 중개사: 전세보증금 반환 보증이 가능하다고 속여 계약을 체결

이런 방식은 전세 세입자가 보증금을 지키려다 오히려 불법 거래에 연루될 위험이 크다.

2. 다운계약이 위험한 이유

✅ 전세반환 보증금을 보호받지 못할 가능성

• 보증기관(주택도시보증공사 등)은 계약서상 금액 기준으로 보증금을 지급한다.
• 다운계약서 작성 시, 실제 지급한 보증금이 아닌 낮은 금액만 보호받을 수 있다.

✅ 전세 사기에 연루될 가능성

• 세입자가 실제 계약보다 낮은 금액으로 계약했다는 점이 드러나면,
  사기 공모자로 간주될 위험이 있다.
• 일부 전세 사기단이 세입자를 공범으로 만들기 위해 이 같은 거래를 유도하는 경우도 있다.

✅ 계약 무효 가능성

• 세법상 다운계약은 불법이며, 적발 시 계약 자체가 무효화될 수 있다.
• 또한 양도소득세, 취득세 탈세 등의 문제가 발생할 경우 법적 처벌 대상이 될 수도 있다.

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실제 피해 사례 분석

📌 사례 1: 전세반환 보증 가입 실패

서울 송파구의 한 세입자는 전세보증금 2억 4000만 원짜리 빌라를 계약하려 했다.
그러나 부동산 중개업자는 “송파구는 전세가 잘 나가니 걱정하지 말라”며 계약서를 1억 9000만 원으로 작성하고, 차액 5000만 원은 현금 보관증을 쓰자고 제안했다.

✅ 문제 발생:

• 계약서상 전세금 1억 9000만 원만 인정되었고, 보증금 5000만 원은 보호받을 수 없는 상황.
• 집주인이 계약 만료 후 보증금을 반환하지 않아도 법적으로 보호받을 방법이 없음.

📌 사례 2: 세입자가 전세 사기 공범으로 오인

서울 강서구의 한 세입자는 집주인의 요청으로 다운계약을 체결했다.
이후 집주인이 고의로 전세 사기를 벌였고, 세입자는 ‘허위 계약 공범’으로 조사 대상이 됨.

✅ 문제 발생:

• 세입자가 계약서를 조작한 기록이 남아 법적 책임을 피하기 어려운 상황
• 전세 사기 피해자가 아니라, 사기 공모자로 몰릴 가능성 존재

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전세 사기 예방을 위한 필수 체크리스트

1. ‘전세반환 보증’ 미끼 광고 주의!

• ‘전세반환 보증 가입 가능’이라는 문구를 보고 무조건 신뢰하지 말 것
• 실제 보증기관(주택도시보증공사, 서울보증보험 등)에서 정확한 가입 기준 확인 필요

2. 다운계약 요구 시 즉시 계약 중단

• 집주인이나 중개업자가 다운계약을 유도하면 즉시 계약 중단
• 다운계약 시 전세보증금을 제대로 보호받을 수 없다는 점 인지

3. 계약 전 철저한 부동산 등기부등본 확인

• 해당 주택이 근저당 설정이 없는지, 선순위 채권이 없는지 필수 확인
• 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 높으면 사기 가능성 의심

4. 전세보증금 반환 보증 가입 여부 사전 검토

• 공인중개사무소가 아닌 공식 보증기관에서 직접 확인
• 집주인 명의, 등기부등본상의 정보와 계약 내용이 일치하는지 확인

5. 공인중개사 등록 여부 및 중개보수 과다 청구 점검

• 중개업소가 정식으로 등록된 곳인지 국토교통부 홈페이지에서 조회
• 중개수수료가 과다 청구되지 않았는지 계약 전 확인

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마무리

최근 전세 시장에서 ‘전세반환 보증’을 미끼로 한 신종 전세 사기가 기승을 부리고 있다.
특히 다운계약을 유도하는 불법 거래는 세입자가 보증금을 보호받지 못하고, 심지어 사기 공범으로 오해받을 위험이 크다.

✅ 전세 계약 시 주의할 점

1. ‘전세반환 보증 가입 가능’ 문구만 믿지 말고, 직접 보증기관에서 확인
2. 다운계약을 유도하는 중개업자는 신뢰하지 말고 즉시 계약 중단
3. 부동산 등기부등본 및 주택 상태 철저히 점검 후 계약 진행
4. 전세보증금 반환 보증에 가입 가능 여부를 계약 전에 반드시 확인

전세 계약을 진행할 때 합법적이고 안전한 방법으로 진행하는 것이 중요하며,
의심스러운 거래가 있다면 즉시 신고하거나 전문가의 도움을 받아야 한다.

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Q&A

Q1. 다운계약을 하면 어떤 문제가 발생하나요?

A. 다운계약 시 실제 보증금보다 낮은 금액만 보호받을 수 있으며, 전세 사기 피해자가 아니라 공범으로 오해받을 위험도 있습니다.

Q2. ‘전세반환 보증’ 가입은 안전한가요?

A. 공식 보증기관에서 보증 가입이 확인된 경우 안전하지만, 부동산 중개업자가 이를 악용할 가능성이 있어 직접 확인해야 합니다.

Q3. 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항은?

A. 등기부등본 확인, 중개업소 등록 여부 조회, 전세보증금 반환 보증 가입 가능 여부 검토 등이 필수적입니다.